Сегодня, для того чтобы приобрести собственное жилье, не нужно стоять в очереди на квартиру и годами копить деньги. Достаточно просто прийти в банк и взять ипотечный кредит на покупку недвижимости.
Ипотека является самым распространенным видом кредита для покупки квартиры. Алгоритм действий достаточно прост. Заемщик приходит в банк и просит необходимую для покупки сумму. Банк рассматривает заявление и выдает заемщику деньги, на которые он приобретает квартиру. Формально заемщик является собственником недвижимости. Но, до окончательного погашения задолженности перед банком, он не имеет права продавать или менять приобретенное жилье. Только после полного погашения кредита с квартиры снимается обременение, наложенное банком.
Банку эти меры предосторожности необходимы для подстраховки. Выдавая довольно солидные суммы под покупку квартир, банк рискует. В случае невозможности погашения заемщиком обязательств, банку придется срочно реализовать имущество, для того чтобы вернуть деньги. Исходя из этих соображений, банк всегда при выдаче ипотечного кредита проводит оценку действительной рыночной стоимости имущества, приобретаемого заемщиком. Независимая оценка квартиры поручается, как правило, оценочным организациям, аккредитованным при данном банке. Конечный результат – отчет, оформляется в нескольких экземплярах, один из которых выдается на руки заказчику (заемщику).
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривает обязательное проведение работ по определению рыночной стоимости (оценке) при оформлении ипотечного кредита. Банк должен убедиться в том, что сможет в достаточно сжатые сроки продать залоговое имущество при невозможности погасить долги заемщиком. Для проведения оценки имущества кредитный инспектор советует заемщику обратиться в оценочные организации, сотрудничающие с данным финансово-кредитным учреждением. Расценки на проведение оценки у таких организаций примерно одинаковые, но они несколько выше, чем у независимых оценщиков, не аккредитованных при банке.
Заемщику можно на свой страх и риск обратиться к любому эксперту-оценщику, но никакой гарантии того, что данный отчет будет принят банком, нет. Законодательно обязательное обращение к оценочным компаниям, аккредитованным при банке, нигде не закреплено. Однако получить кредит без отчета именно аккредитованной оценочной организации, будет затруднительно. Стоимость услуг стороннего оценщика никто заемщику, конечно, не возместит. Поэтому не стоит экспериментировать, тем более что экономия на стоимости услуг получается небольшой. Если банк рекомендует аккредитованных оценщиков, обращаться стоит именно к ним. Тем более что ряд оценочных организаций аккредитован сразу в нескольких банках. Это дает возможность заемщику обратиться с одним отчетом в несколько финансово-кредитных организаций.
Нюансы определения рыночной стоимости
При определении стоимости квартиры для ипотечного кредита, определяется не только рыночная стоимость, но и ликвидационная. Ликвидационная стоимость предполагает реализацию залогового имущества в кратчайшие сроки (1-2 месяца), поэтому она ниже рыночной стоимости приблизительно на 15-30%. Такое снижение цены является закономерным. Ведь для того, чтобы продать объект в сжатые сроки, нужно значительно снизить его стоимость. Именно для того, чтобы снизить возможные риски, банк вместо заявленных 5 млн рублей может выдать заемщику сумму на 20-25% ниже. В этом случае банк будет уверен в том, что при возможных негативных последствиях, таких как неплатежи со стороны заемщика, квартира будет реализована в кратчайшие сроки и необходимая сумма возвращена в банк. Кроме риска неплатежей, занижение стоимости служит страховкой от вероятного падения цен на недвижимость. При снижении покупательной способности стоимость недвижимости неизбежно падает. Ярким примером тому служит время финансового кризиса 2008-2009 годов.
Оценка стоимости недвижимости строящегося жилья
Ипотечный кредит можно получить не только на квартиры вторичного рынка и пущенные в эксплуатацию новостройки. Распространено кредитование для покупки строящегося жилья. Причем кредит можно получить даже на первоначальном этапе строительства. Процесс определения рыночной стоимости в этом случае имеет свои особенности.
Действительно, как можно оценить то, что еще не построено? В этом случае производится определение стоимости не самой недвижимости по факту, а оценивается имущественное право на данное жилье. В качестве объектов-аналогов выбираются готовые квартиры, расположенные в похожих домах. Далее стоимость определяется с учетом обоснованных коэффициентов. Это могут быть поправки на инфляционные риски, год завершения строительства, предполагаемый вариант банкротства застройщика, а также возможность увеличения сроков строительства. Итоговая рыночная стоимость строящегося жилья отличается от стоимости готовых квартир приблизительно на 25-40%. Не нужно забывать о том, что банк, выдавая кредит на покупку подобной недвижимости, рискует больше, чем при кредитовании недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке.
Нередко возникают ситуации, когда продавец, владеющий квартирой менее 3-х лет, просит банк провести по договору сумму продажи менее 1 млн рублей. Это необходимо для того, чтобы не выплачивать налог по форме 3-НДФЛ. Как правило, все банки идут навстречу клиентам и дробят сумму выдаваемого кредита. Вторая часть кредита просто проводится как сумма «на улучшение жилищных условий» или ремонт приобретаемой недвижимости.
Если рыночная стоимость приобретаемой недвижимости определена оценщиком суть выше суммы, одобренной банком, ничего страшного в этом нет. Если же рыночная стоимость ниже запрашиваемой суммы, банк вправе отказать в кредите, либо выдать кредит на меньшую сумму.
www.aurora-consult.ru – оценочные и юридические услуги для физических и юридических лиц.
